Comprar una vivienda no es una decisión cualquiera. Para muchas personas significa invertir los ahorros de toda una vida, cumplir el sueño de la casa propia o comenzar una nueva etapa familiar.
Por eso, cuando aparece una propiedad publicada directamente por su dueño, la propuesta suele resultar atractiva: hablar sin intermediarios, negociar con mayor libertad y evitar el pago de una comisión inmobiliaria que, en algunos casos, puede representar una suma considerable.
Sin embargo, detrás de ese posible ahorro surge una pregunta inevitable: ¿se está eliminando solamente un gasto o también una instancia de acompañamiento y control?
En la Argentina se viene debatiendo la desregulación de la actividad de los martilleros y corredores inmobiliarios. La propuesta apunta a flexibilizar determinadas exigencias, fomentar la competencia y facilitar que propietarios y compradores puedan vincularse mediante nuevas plataformas y servicios.
No obstante, la actividad no se encuentra completamente desregulada en todo el país. Continúan vigentes normas nacionales y provinciales que regulan el ejercicio profesional, la matriculación y la actuación de los corredores inmobiliarios.
Actualmente, cualquier propietario puede ofrecer y vender su inmueble sin contratar una inmobiliaria. Del mismo modo, un comprador puede negociar directamente con él.
Pero comprar sin inmobiliaria no significa comprar sin controles.
La operación deberá formalizarse mediante escritura pública y con la intervención de un escribano. Además, antes de entregar dinero, firmar una reserva o asumir cualquier compromiso, resulta fundamental contar con asesoramiento profesional para conocer la verdadera situación jurídica del inmueble.
Una propiedad puede encontrarse hipotecada, embargada, afectada por un usufructo, registrar deudas de expensas o estar involucrada en una sucesión pendiente. También puede pertenecer a varias personas o suceder que quien la ofrece no se encuentre legalmente habilitado para venderla por sí solo.
La principal ventaja suele ser económica. Las partes pueden evitar una comisión inmobiliaria o utilizar ese importe como herramienta para negociar el precio final.
También puede generarse una comunicación más directa y humana. El comprador tiene la oportunidad de hablar con quien vivió en la propiedad, conocer su historia, preguntar por el barrio, el edificio, los arreglos realizados y los gastos habituales.
El propietario, por su parte, puede conocer personalmente al interesado y acordar con mayor flexibilidad los plazos, la entrega del inmueble y las condiciones de pago.
Cuando existe buena fe, la documentación está ordenada y las partes reciben el asesoramiento adecuado, una operación directa puede concretarse sin inconvenientes.
El mayor riesgo aparece cuando la urgencia, el entusiasmo o el miedo a perder la propiedad llevan al comprador a entregar una seña sin haber revisado previamente la documentación.
En una compraventa inmobiliaria no alcanza con ver una copia de la escritura ni con confiar en la palabra del vendedor. Es necesario solicitar informes de dominio e inhibiciones, controlar deudas, planos, expensas y verificar si existen derechos de terceros.
También es indispensable comprender exactamente qué se está firmando.
Una reserva o un boleto de compraventa pueden generar obligaciones importantes. El documento debe establecer qué ocurrirá si aparecen problemas en los títulos, si el comprador no obtiene un crédito hipotecario, si existen deudas no informadas o si alguna de las partes decide no continuar con la operación.
Los formularios genéricos obtenidos de internet no siempre contemplan las particularidades de cada caso y pueden dejar a las partes expuestas ante un conflicto.
El corredor puede tasar la propiedad, organizar visitas, acercar a compradores y vendedores, colaborar en la negociación y reunir información preliminar.
No reemplaza la tarea del abogado ni la del escribano, pero puede ofrecer acompañamiento durante un proceso que, para muchas personas, resulta desconocido, estresante y emocionalmente intenso.
La matrícula profesional, además, permite identificar al corredor y brinda un marco institucional para efectuar reclamos ante eventuales incumplimientos.
Esto no significa que toda operación realizada mediante una inmobiliaria esté libre de riesgos, ni que una compraventa directa sea necesariamente peligrosa. La verdadera diferencia estará en los controles efectuados, la calidad del asesoramiento y la responsabilidad con la que actúen las partes.
La tecnología, las plataformas digitales y una mayor competencia pueden facilitar el acceso al mercado inmobiliario, reducir costos y ofrecer nuevas formas de comprar y vender.
El desafío consiste en evitar que esa libertad se transforme en desprotección.
Quien decide negociar directamente con el dueño debe verificar su identidad, solicitar el título de propiedad, conocer las deudas existentes y confirmar que no haya embargos, hipotecas, sucesiones pendientes, usufructos ni otros impedimentos legales.
También debe asesorarse antes de entregar dinero o firmar cualquier documento.
La verdadera pregunta no es si se puede comprar una propiedad sin inmobiliaria. Claro que se puede.
La pregunta es si las partes conocen los controles necesarios y comprenden las responsabilidades que están asumiendo.
Ahorrar una comisión puede ser una ventaja. Poner en riesgo los ahorros de toda una vida por falta de información puede resultar demasiado costoso.
En una operación inmobiliaria, la confianza es importante. Pero la verdadera seguridad nace de la información, la documentación y el asesoramiento adecuado.
Dra. Turiace Melina, T92 F408 CPACF
Abogada